आपने अक्सर लोगों को जमीन खरीदते या बेचते देखा होगा. या फिर जमीन खरीदने या बेचने की बात करते समय आपने इसे सुना होगा.व्यक्ति अपने जीवन में जमीन को बहुत महत्व देता है. इतना ही नहीं इसके लिए लोग अपनी पूरी जिंदगी की कमाई भी जोखिम में डाल देते हैं. तभी तो जिंदगी की सबसे महंगी खरीदारी (जमीन की खरीद) होती है.बैंक बैलेंस, सोना-चांदी, बिजनेस मुनाफे के अलावा लोग अपनी बचत में संपत्ति को भी शामिल करते हैं. इस संपत्ति में ज्यादातर लोग जमीन को प्राथमिकता देते हैं. आखिर यह जमीन कैसे खरीदी गई? भूमि का पंजीकरण कैसे किया जाता है? कैसे होती है रजिस्ट्री?

भूमि पंजीकरण की प्रक्रिया

जमीन खरीदने के लिए लोगों को रजिस्ट्रेशन कराना होगा. सेल डीड पंजीकृत होने पर रजिस्ट्री की सारी प्रक्रिया पूरी हो जाती है. सबसे पहले जमीन खरीदने और बेचने वाले को आपसी सहमति से डीड तैयार करानी होगी. इसके बाद इस डीड के आधार पर ऑनलाइन रजिस्ट्रेशन किया जाता है. जिस जमीन की रजिस्ट्री की जा रही है उसके दस्तावेज और क्रेता-विक्रेता की फोटो आदि ऑनलाइन जमा की जाती है। ऑनलाइन फॉर्म सबमिट करने के बाद एक रजिस्ट्रेशन नंबर मिलता है. इस रजिस्ट्रेशन नंबर के साथ आपको विक्रय पत्र लेकर रजिस्ट्री कार्यालय पहुंचना होगा। जहां सभी रजिस्ट्रार जांच आदि के बाद डीड को रजिस्टर करते हैं। हालांकि, मूल डीड को सील आदि लगाकर उसी दिन वापस कर दिया जाता है। लेकिन यह बिल खरीदार को अगले दिन भी दिया जा सकता है.

क्या होती है रजिस्ट्री ?

किसी संपत्ति को खरीदने के बाद उसका स्वामित्व विक्रेता से खरीदार को हस्तांतरित करना रजिस्ट्री कहलाता है.सरल शब्दों में कहें तो रजिस्ट्री किसी जमीन के मूल दस्तावेजों से विक्रेता और मालिक का नाम हटाकर खरीदार के नाम पर दर्ज करने की क्रिया है.भारत में रजिस्ट्री एक कानूनी प्रक्रिया है. इसी आधार पर जमीन की खरीद-बिक्री होती है.

विक्रय पत्र – क्रेता और विक्रेता मिलकर तहसील में जमीन खरीदने और बेचने के लिए विक्रय पत्र तैयार करवाते हैं. एक तरह से यह दोनों पक्षों (क्रेता और विक्रेता) द्वारा किया गया कानूनी समझौता पत्र है. जो प्रॉपर्टी डील को दर्शाता है.इसमें क्रेता और विक्रेता की सारी जानकारी, संबंधित भूमि, नक्शा, गवाह, स्टाम्प आदि शामिल हैं. समझौते की वे शर्तें इस विलेख में शामिल हैं. जिस पर बिक्री निर्धारित कर दी गई है। इसके जरिए ही विक्रेता जमीन का अंतिम कब्जा खरीदार को देता है.

गिफ्ट डीड – गिफ्ट डीड में जमीन का मालिक उस जमीन का स्वामित्व किसी को दान के रूप में देता है. लोग दान विलेख के माध्यम से अपनी भूमि किसी अन्य को हस्तांतरित भी कर सकते हैं।

वसीयत- किसी भी जमीन की वसीयत करने के लिए लोगों को वसीयत खरीदने की जरूरत नहीं होती है। लोग अपनी वसीयत 100 रुपये के स्टाम्प पर टाइप करवाते हैं. हालांकि कानून में इसकी जरूरत नहीं है.

पावर ऑफ अटॉर्नी – संपत्ति हस्तांतरण के लिए चौथा दस्तावेज पावर ऑफ अटॉर्नी है. यह दस्तावेज़ 100 रुपये के स्टाम्प पर तैयार किया जाता है. कोई भी व्यक्ति इसकी सहायता से अपनी शक्ति दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित करता है.

क्या होता है  इकरारनामा ?

कानून में विक्रय पत्र कराने से पहले समझौते का भी प्रावधान है. इसके प्रयोग से लोग तमाम परेशानियों से बच जाते हैं. यह लोगों के लिए काफी फायदेमंद साबित होता है, समझौते के तहत, खरीदार और विक्रेता जमीन की बिक्री के लिए एक समझौता करते हैं. वह समझौता जिसमें क्रेता और विक्रेता सहमत हों. इसमें वह जानकारी खुल जाती है. जिसके आधार पर क्रेता जमीन खरीदने के लिए तथा विक्रेता जमीन बेचने के लिए सहमत हो गया है.

इस एग्रीमेंट में जमीन की बाजार कीमत का 2.5 फीसदी स्टांप ड्यूटी चुकानी पड़ती है. हालाँकि, हस्ताक्षर के समय एग्रीमेंट में खरीदे गए स्टाम्प कम कर दिए जाते हैं. इसका मतलब यह है कि जमीन खरीद स्टांप में एग्रीमेंट का 2.5 फीसदी स्टांप भी जोड़ा जाता है. सबसे पहले संपत्ति या जमीन का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है। इसके बाद स्टांप पेपर खरीदे जाते हैं. रजिस्ट्रेशन से पहले डीड इन्हीं स्टांप पेपर पर टाइप किया जाता है. स्टाम्प ड्यूटी भूमि मालिक के लिए स्वामित्व के प्रमाण के रूप में कार्य करती है.

विक्रय पत्र के दौरान जमीन के मौजूदा मालिक और जमीन खरीदने वाले व्यक्ति के बारे में सारी जानकारी दर्ज की जाती है. इसके बाद रजिस्ट्रेशन हो जाता है.पंजीकरण संख्या के माध्यम से रजिस्ट्रार कार्यालय में पंजीकरण किया जाता है. रजिस्ट्री में दो गवाहों की भी आवश्यकता होती है.जिसका फोटो, पहचान पत्र और हस्ताक्षर डीड में शामिल है. जमीन से जुड़े जरूरी दस्तावेजों के साथ दोनों पक्षों के पहचान संबंधी दस्तावेज भी दिए जाते हैं.रजिस्ट्रेशन के बाद रजिस्ट्रार ऑफिस से एक स्लिप मिलती है. जो बहुत मायने रखता है. इस पर्ची को हमेशा संभालकर रखना चाहिए. पर्ची प्राप्त होने का मतलब है कि रजिस्ट्री पूरी हो गई है. अब खरीददार को खरीदी गई जमीन का मालिकाना हक मिल जाएगा.